No dia 24/09/2024 foi publicada a Instrução Normativa (IN) RFB nº 2222 de 2024, que regulamenta os artigos 6º a 8º da Lei nº 14.973, estabelecendo regras para a atualização dos valores de bens imóveis, permitindo tanto a pessoas físicas quanto jurídicas optar pela atualização do valor de seus bens para fins de apuração de ganho de capital, entre outros.
Quem Pode Optar pela Atualização
- Pessoa Física: Pode optar pela atualização do valor dos bens imóveis ao valor de mercado, tributando a diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado à alíquota de 4% de Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).
- Pessoa Jurídica: As pessoas jurídicas podem atualizar os bens imóveis constantes no ativo permanente para o valor de mercado, tributando a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição à alíquota de 6% de Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Datas e Prazos
- Formalização da Opção: O contribuinte deve formalizar a opção pela atualização até 16 de dezembro de 2024. O pagamento dos tributos também deve ocorrer até essa data.
- Apresentação da Declaração: A atualização dos bens deve ser incluída na Declaração de Ajuste Anual (DAA) do exercício de 2025, referente ao ano-calendário de 2024. No caso das pessoas jurídicas, a atualização deverá ser registrada na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) de 2024, referente ao ano-calendário de 2023.
Cálculo e Tributação
Pessoa Física:
- A diferença entre o valor de mercado atualizado e o custo de aquisição será considerada como acréscimo patrimonial no ano de 2024.
- Esse valor deve ser incluído na ficha de “Bens e Direitos” da DAA de 2025 como custo de aquisição adicional do bem imóvel.
Pessoa Jurídica:
- As pessoas jurídicas tributam a diferença entre o valor atualizado e o custo de aquisição à alíquota de 6% (IRPJ) e 4% (CSLL).
- Os valores decorrentes da atualização não poderão ser incorporados ao custo do bem para fins de cálculo de depreciação, amortização ou exaustão.
Acréscimo Patrimonial
De acordo com a IN RFB nº 2222/2024, os valores resultantes da atualização devem ser tratados da seguinte forma:
- Serão considerados como acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto.
- Deverão ser incluídos na ficha de “Bens e Direitos” da DAA relativa ao exercício de 2025, ano-calendário de 2024, como custo de aquisição adicional.
Apuração de Ganho de Capital em Alienação antes de 15 Anos
Caso o imóvel seja alienado antes de 15 anos contados da data da atualização, o ganho de capital deverá ser apurado utilizando a seguinte fórmula:
GK=valor da alienação−[CAA+(DTA×%)]
Onde:
- GK = Ganho de Capital;
- CAA = Custo do bem imóvel antes da atualização;
- DTA = Diferença entre o valor atualizado e o custo original;
- % = Percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.
Os percentuais aplicáveis variam conforme o tempo decorrido da atualização até a alienação, conforme a tabela a seguir:
- 0% se a alienação ocorrer em até 36 meses.
- 8% entre 36 e 48 meses.
- 16% entre 48 e 60 meses.
- Aumenta em 8% a cada período de 12 meses até atingir 100% após 180 meses (15 anos).
Bens Imóveis Não Elegíveis para Atualização
A IN RFB nº 2222 também especifica os imóveis que não podem ser atualizados para o valor de mercado:
- Imóveis não declarados na DAA (exercício de 2024) até 31 de maio de 2024.
- Imóveis não declarados na ECF até 31 de julho de 2024 (para pessoas jurídicas).
- Imóveis adquiridos durante o ano-calendário de 2024.
- Imóveis alienados ou baixados antes da formalização da opção pela atualização.
A adesão ao regime de atualização dos bens imóveis ao valor de mercado pode ser uma estratégia eficaz para minimizar a tributação futura sobre o ganho de capital, especialmente para aqueles que planejam alienar os bens nos próximos anos.
