Base Legal: Artigo 165 da Lei Complementar nº 227/2026 (Alterando a Lei nº 5.172/1966 – CTN)
Assunto: Novas regras de avaliação do ITBI e ampliação da COSIP para segurança pública
O Artigo 165 da LC 227 moderniza dispositivos do Código Tributário Nacional. Para empresas com ativos imobiliários, a atenção deve se voltar para a base de cálculo do ITBI.
1- ITBI: Redefinição de Fato Gerador e Base de Cálculo
A LC 227 altera os Arts. 35, 38 e 41 do CTN.
A. Fato Gerador Ampliado (Novo Art. 35 do CTN)
O imposto passa a incidir expressamente sobre a cessão de direitos à aquisição de imóveis (Art. 35, III).
- Impacto Prático: Compromissos de compra e venda ou cessões de promessa (“contratos de gaveta” ou cessões de recebíveis imobiliários que impliquem transmissão de direito real) ficam claramente sujeitos ao imposto, reduzindo margem para teses de não incidência antes do registro final.
B. Base de Cálculo: Valor de Mercado (Novo Art. 38 do CTN)
A lei pacifica a controvérsia sobre o valor venal (IPTU x Valor da Transação).
- Definição (Art. 38, §1º): Valor venal é o valor de negociação à vista em condições normais de mercado.
- Arbitramento Técnico (Art. 38, §2º): O Município pode estimar esse valor usando:
- Preços praticados no mercado;
- Informações de cartórios e bancos (financiamentos);
- Características técnicas (localização, padrão construtivo).
- Contraditório (Art. 38, §3º): O Município deve divulgar seus critérios de avaliação. O contribuinte ganha o direito expresso de contestar o valor administrativo mediante avaliação contraditória em processo específico.
C. Dever de Informação (Novo Art. 38, §4º)
Cartórios (notários e registradores) são obrigados a compartilhar dados de operações imobiliárias com o Fisco Municipal, aumentando a malha fina sobre transações subfaturadas.
2- COSIP: Ampliação para Segurança (Novo Título V-A, Art. 82-A do CTN)
A Contribuição de Iluminação Pública (COSIP) ganha novas finalidades.
- Nova Destinação (Art. 82-A, caput): Além da iluminação, a contribuição poderá custear sistemas de monitoramento para segurança e preservação de logradouros públicos.
- Definição (Art. 82-A, §1º, II): Inclui câmeras, centros de controle, softwares de vigilância e infraestrutura de dados.
- Cobrança (Art. 82-A, §2º): Mantém-se a faculdade de cobrança na fatura de energia elétrica.
Análise: Espera-se que Municípios aumentem as alíquotas ou criem adicionais na COSIP para financiar projetos de “Cidade Inteligente” e segurança, impactando a conta de energia das empresas.
Departamento Tributário
Maia Sociedade de Advogados
