A Reforma Tributária sobre o consumo, promulgada por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023, representa uma profunda reestruturação do sistema fiscal brasileiro, prevendo a substituição de cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre Estados 1 e Municípios.
Nesse contexto de transição e adaptação, o Artigo 487 do referido projeto introduz um regime tributário opcional e específico para receitas decorrentes de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, oriundas de contratos por prazo determinado firmados até 16/01/2025. Esta medida visa oferecer uma alternativa de apuração e recolhimento do IBS e da CBS para determinadas situações contratuais pré-existentes.
Conforme a redação, o contribuinte (locador ou arrendador) poderá optar por recolher o IBS e a CBS com base na receita bruta efetivamente recebida (regime de caixa), em contraposição ao regime padrão de competência. A alíquota combinada para este regime opcional seria fixada em 3,65% sobre essa receita bruta recebida, que engloba não apenas os valores contratuais, mas também receitas financeiras e variações monetárias decorrentes da operação. Importante ressaltar que o pagamento realizado sob este regime é considerado definitivo, não permitindo restituição ou compensação futura.
Entretanto, a adesão a este regime opcional está sujeita a condições rigorosas e possui consequências relevantes. A opção aplica-se exclusivamente a contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, exigindo comprovação da data por firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada.
Para contratos com finalidade não residencial, além da comprovação da data, exige-se o registro do contrato em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou a sua disponibilização para a Receita Federal do Brasil (RFB) e para o Comitê Gestor do IBS, conforme regulamento específico a ser editado. A opção valerá pelo prazo original do contrato.
Já para contratos com finalidade residencial, a comprovação da data pode ser feita também pela demonstração do pagamento da primeira locação. A opção vigorará pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro.
A principal contrapartida para a adoção deste regime simplificado e com alíquota potencialmente reduzida (comparada à alíquota padrão do IBS/CBS, estimada por especialistas em patamares superiores, embora ainda não definida oficialmente) é a vedação total à apropriação de créditos do IBS e da CBS relacionados às operações vinculadas ao bem imóvel sujeito a este regime. Isso significa que o contribuinte optante não poderá abater do imposto devido os tributos (IBS/CBS) incidentes sobre os custos e despesas relacionados àquele imóvel (como reformas, manutenção, taxas condominiais pagas pelo proprietário, etc.), uma característica fundamental do regime padrão não cumulativo do IBS/CBS.
Adicionalmente, a opção por este recolhimento impede a utilização do “redutor social” previsto no Art. 260 do mesmo projeto da lei, um mecanismo que poderia diminuir a carga tributária em outras circunstâncias. O redutor social é um redutor da base de cálculo em caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, cujo valor poderá será atualizado pelo IPCA.
Do ponto de vista operacional, o contribuinte optante fica obrigado a manter uma escrituração contábil segregada, identificando claramente as operações submetidas a este regime diferenciado. As receitas, custos e despesas dessas operações não devem ser misturadas com as demais atividades empresariais na apuração regular do IBS e da CBS. O texto legal detalha, inclusive, a necessidade de alocação proporcional de custos e despesas indiretos e o consequente estorno dos créditos de IBS/CBS que poderiam advir desses custos indiretos alocados à operação optante.
Impactos Práticos e Pontos de Atenção:
Este regime opcional configura-se como uma regra de transição destinada a contratos imobiliários específicos e pré-existentes à plena vigência da Reforma Tributária estabelecida pela LC 214/2025. A decisão pela opção demanda uma análise criteriosa por parte do contribuinte, ponderando a vantagem da alíquota fixa de 3,65% sobre a receita bruta recebida contra a impossibilidade de aproveitar créditos fiscais sobre as despesas relacionadas ao imóvel. Para proprietários com poucas despesas dedutíveis ou que priorizem a simplicidade do cálculo e o fluxo de caixa (regime de caixa), a opção pode ser interessante. Contudo, para aqueles com custos significativos de manutenção ou outros insumos que gerariam créditos no regime padrão, a opção pode resultar em uma carga tributária efetiva maior, apesar da alíquota nominal inferior.
É fundamental que os contribuintes atentem para os prazos e requisitos formais de comprovação e registro dos contratos estabelecidos na LC 214/2025 para que possam usufruir da opção, caso a considerem vantajosa. A exigência de contabilidade segregada também representa um ponto de atenção em termos de compliance fiscal.
A Lei Complementar nº 214/2025 está em vigor, mas a plena implementação do novo sistema tributário ainda envolverá a publicação de normas infralegais e a consolidação de entendimentos pela administração tributária. A complexidade da transição exige acompanhamento contínuo das regulamentações e seus efeitos práticos.
A equipe da Maia Sociedade Advogados está à disposição para mais esclarecimentos.
